Группы факторов и элементов для оценки объектов бизнеса

Элементы, единицы для сравнения:

При изучении рынка сделок объектов сравнения оценщик принимает во внимание потребительские свойства оцениваемого объекта и окружающей его среды. При сравнении изучаются отличительные факторы сравнения. Набор отличных факторов оценивается в денежном измерении.

Количество факторов, влияющих на цену, значительно. С целью упрощения оценки факторы группируются:

  1. Группа «права»: обременение объекта договорами аренды, сервитуты, права на землю;
  2. Группа «условия финансирования»: льготы покупателю, платежи эквивалентом денег;
    Условия финансирования – это субъективные условия расчетов по сделке для объекта-аналога. Возможные варианты:
    1. Кредит продавца покупателю по платежу (более низкий процент, чем на рынке или беспроцентная отсрочка платежа);
    2. Платеж осуществляется эквивалентом денежных средств (полностью или частично) по рыночной стоимости платежного средства;
  3. Группа «Особые условия продажи»: финансовое давление на сделку, субсидии на развитие; Факторы условий продажи включают:
    1. Финансовые обстоятельства, связанные с банкротством и срочной продажей.
    2. Связь покупателя и продавца отношениями сделок;
    3. Перспективы выделения субсидии (правительственной или иной); При предполагаемом льготном кредитовании принимается поправка на разницу годовых платежей по льготному и рыночному кредитованию.
  4. Группа «условия рынка»: динамика цен во времени, отличие цен сделки \ предложения;
    Колебания спроса и предложения влияют и на значение разницы цен предложения и сделки. Корректировка на временной период сделки с аналогом выполняется после анализа инфляции, а также цен на недвижимость за период времени.
  5. Группа «Местоположение»: престижность территории, близость к районам деловой активности и жизнеобеспечения; транспортная и пешеходная доступность;
  6. Группа «физические факторы»: характеристики земельного участка, строений, износ, потребность в ремонте, характеристики окружающей застройки;
    1. Критерии земельного участка:
      • размер;
      • топографические параметры (неровности, скальные образования, качество почвы);
      • геологические факторы (прочность земной коры, наличие грунтовых вод, информация о полезных ископаемых).
    2. Из параметров улучшений особое значение имеет размер здания, качество строительных материалов, состояние конструктивных элементов, необходимость ремонта, характеристики окружения объекта (благоустроенность окружающей территории, состояние окружающей среды).

    Корректировка на размер зданий выполняется по данным стоимости на рынке единицы объема\площади. Поправки на разницу в площадях земельных участков выполняются на основе рыночной стоимости единицы площади участка. При внесении поправок на размеры зданий используют технику корректировки удельных цен.
    Поправки на потребность в ремонте принимают по значению издержек на ремонт.
  7. Группа «Экономические характеристики»: показатели доходности объекта.
    1. Важным показателем является возможность экономии ресурсов, определяемая соотношением полезной и общей площадей помещений. Корректировка на отличие в площадях оцениваемого объекта и аналога выполняется капитализацией перерасхода средств за «избыточные» / недостающие площади.
  8. Группа «Сервис»: наличие связи, коммунальных услуг,
    парковки, гаража, системы безопасности;
    Отсутствие / недостаток коммуникаций, парковок, гаражей, систем безопасности ведет к уменьшению стоимости объекта. Значение корректировки определяется затратами на исключение недостатков.